Меню Поиск

30 ноября 2017Главная новость

Открыт новый аэровокзальный комплекс Открыт новый аэровокзальный комплекс

30 ноября в Перми заработал новый современный аэровокзальный комплекс пропускной способностью 900 пассажиров в час.

9 апреля 2008 Новапорт

Под крылом самолета

Сегодня все международные аэропорты получают прибыль не только от авиаперевозок, но и от услуг торговли и общественного питания, услуг по хранению грузов, парковке автомашин, почтово-банковских операций и других видов бизнеса. Поэтому территории аэропортов и около них - причем как в Москве, так и в других городах -активно осваиваются девелоперами. И на инфраструктурные, и на коммерческие проекты выделяются огромные инвестиции. Концепция высокого полета По данным Международного совета аэропортов (ACI), доходы от неавиационной деятельности в среднем по миру составляют 46% от общих доходов аэропортов. Доходы от одного пассажира в США составляют $6,61, а в аэропортах Европы они существенно выше - $18,15. Поэтому в программы развития аэропортов проектировщики стараются включать как можно большее количество коммерческих объектов. Вокруг многих аэропортов также разворачивается строительство всевозможных видов недвижимости. "Инвестиционная привлекательность аэропортов связана не только с текущей недооцененностью аэропортов, но и с возможностями реализации высоконадежных инвестиционных проектов, например таких, как строительство приаэропортовых гостиниц, грузовых терминалов, логистических комплексов, цехов по приготовлению бортового питания, - рассказывает Алексей Васильченко, генеральный директор компании "Новапорт". - Строительство новых современных аэровокзалов также может стать довольно прибыльным бизнес-проектом - в первую очередь, за счет осуществления в них коммерческой деятельности. Аэровокзал можно представить в виде крупного супермаркета с одним якорным арендатором в виде аэропорта и большим количеством коммерческих арендаторов, формирующих основную прибыль собственника аэровокзала. Коммерческий потенциал аэровокзалов весьма велик: средний российский аэропорт областного центра обеспечивает около миллиона посетителей в год с доходами выше среднего, проводящих в здании аэровокзала от 1 до 2 часов". Специалисты компании GVA Sawyer провели маркетинговые исследования на предмет целесообразности проектирования в аэропорту тех или иных коммерческих составляющих. Результаты показали следующее. Во-первых, в приаэропортовой зоне необходимо предусмотреть гостиницы как для летного состава, так и для авиапассажиров. Во-вторых, в обязательном порядке должны быть как парковки для провожающих и встречающих, так и парковки ответственного хранения. В-третьих, уместны разнообразные торговые объекты: крупные торгово-развлекательные центры, ритейл-парк, аутлет-центр, группа супермаркетов, автосервис, заправочная станция, магазин автозапчастей. В-четвертых, при крупных аэропортах иногда устраивают рекреационные зоны, включающие SРА-центр или салон красоты, бассейн, фитнес-центр и даже гольф-поле либо футбольное поле, теннисные корты, баскетбольные и волейбольные площадки. В-пятых, востребованными бывают логистический парк, склады, промышленные объекты (легкая индустрия), индустриальный парк, центры обработки скоропортящихся грузов. В-шестых, могут присутствовать элементы бизнес-инфраструктуры (конференц-залы, переговорные комнаты) и целые бизнес-центры, выставочные площадки. С бизнес-центром, считают эксперты, целесообразно совместить обучающий центр подготовки персонала. Ну и в-седьмых, кое-где на Западе организуют такие еще экзотические для нас объекты, как гостиницы для животных с мини-парком и ветеринарным пунктом, а также зоомагазины, откуда животные могут быть вывезены в день покупки благодаря наличию ветеринарного контроля и быстрого оформления всех справок. Разумеется, добавляют специалисты компании GVA Sawyer, набор возможных опций на территории аэропорта зависит от его конкретного местоположения, играет роль также география полетов и базовая функция самого комплекса, а также клиентская аудитория аэропорта. "Больше шансов привлечь смежные бизнесы всегда будет у крупного хаба, который может объединять не только пассажирские авиаперевозки, но и обработку почтовых грузов, обеспечивать транзит и таможенную очистку, удобные связи с наземными видами транспорта, автомобильным или железнодорожным, - комментирует Лариса Афанасьева, директор департамента консалтинга Colliers International. - В свою очередь, операторы таких видов деятельности нуждаются и в офисных помещениях, и в торговых площадях, и, что немаловажно, в социальной инфраструктуре". В аэропортовой зоне Франкфурта, например, существуют поликлиники и детские сады, поскольку количество сотрудников аэропортовых служб с семьями превышает несколько тысяч человек. С небес на землю Итак, объекты коммерческой недвижимости в аэропорту нужны. Но какими они должны быть? Ведь аэропорт - территория специфическая. Даже к очевидной идее торгового комплекса нужно подходить очень осторожно. "Грамотная концепция торгового центра должна подталкивать потенциального покупателя проводить в ТЦ больше времени, чтобы посетить как можно больше магазинов, - говорит Лариса Афанасьева. - Но покупатель в аэропорту является в первую очередь пассажиром, для которого фактор времени и комфортной регистрации является определяющим. Однако при большом количестве терминалов внутри аэропорта вполне успешно могут существовать торговые галереи с протяженными витринными линиями, формирующие внутреннюю среду комплекса и органично сочетающиеся с основной транспортной функцией". Остается еще достаточно большая категория посетителей аэропорта, которую составляют провожающие или встречающие. Для них время ожидания, совмещенное с посещением торгового центра, может быть интересным, если они будут уверены в беспрепятственной парковке и удобной внутренней навигации по территории комплекса. Однако для аэропорта важны короткие пешеходные и транспортные связи, расположение машиномест в максимальном приближении к терминалам и стойкам регистрации. Это обеспечивает бесперебойную работу самого транспортного узла. Таким образом, у встречающих не получается долгих прогулок по торговым галереям. Для ритейла этот принцип может существенно снизить эффективность коммерческой деятельности. Нужно учитывать и то, что у разных типов объектов в силу их специфики будут разные сроки окупаемости. По словам Алексея Васильченко, срок окупаемости аэродромных активов - 20-25 лет, аэровокзала - 9-10 лет, гостиницы - 4-5 лет, грузового терминала - около 4 лет. "Несмотря на огромное количество проектов, заявленных к реализации на приаэропортовых территориях, сравнительно небольшое их количество может действительно рассчитывать на положительный синергетический эффект от такого соседства, - считает Лариса Афанасьева. - В первую очередь это связано с отсутствием четких и долгосрочных программ развития самих аэропортов, понятных и объяснимых на языке девелопера. Несмотря на активное расширение таких крупных комплексов, как "Шереметьево" и "Домодедово", их функциональное ядро все еще находится на стадии формирования, однако для финансирования коммерческой недвижимости необходима большая определенность". В этом случае девелопер рассматривает стратегическое местоположение авиаузла, его соседство с крупными автомагистралями международного значения, населенными пунктами, индустриальными зонами. Затем он оценивает комплексные риски своего проекта; позитивная динамика развития аэропорта может расцениваться как дополнительный плюс проекта. Немаловажное значение имеет и узнаваемость места, даже его историческая составляющая. Так, активизация деятельности аэропорта "Шереметьево", его традиционная ориентация на Европу и международная открытость будут усиливать конкурентные преимущества сателлитных проектов. И такие проекты, безусловно, будут выигрывать на фоне других. Например, "Химки бизнес-парк", который расположится в буферной зоне между аэропортом и Москвой, автоматически станет рассматриваться компаниями, для которых важна близость аэропорта в сочетании с приемлемой ценой на современное офисное помещение. В конце 2009 года рядом с привокзальной площадью Внуково откроется новая че - тырехзвездочная гостиница на 439 номеров с конференц-залами, ресторанами, фитнес-центром и т.д. Общая площадь 10-этажного здания - более 30 тыс. кв.м. В подземной части гостиницы на площади более 4 тыс. кв.м предусмотрены автостоянка на 65 машиномест, химчистка, прачечная, технические помещения. К 2010 году на привокзальной площади аэропорта появится дополнительный паркинг на 3,7 тыс. машиномест. Он займет 5 этажей, два из которых будут подземными. В деловой зоне "Пулково-3" строится комплекс "Аэропорт-Сити": первая очередь, возводимая в настоящее время, представляет собой три офисных здания с арендуемой площадью 40 тыс. кв.м и четырехзвездочную гостиницу Crowne Plaza на 300 номеров. Объем инвестиций в эту часть проекта составит в 120 млн евро. Вторая очередь включает еще 50-60 тыс. кв.м офисов и небольшую торговую часть. Объем вложений в весь проект должен составить 390 млн евро. Недавно СМИ сообщили, что комплекс готовится приобрести западный инвестор. В непосредственной близости от аэропорта Геленджика в будущем предполагается строительство зоны "Аэропорт-Сити", в которой расположатся бизнес - и развлекательные центры. Мода на интермодальность Но пока самые популярные "приавиационные" проекты - логистические. Например, в подмосковном Домодедово компания "Евразия логистик" построила две очереди производственно-логистического комплекса класса А "Северное Домодедово", которые уже функционируют. Третья очередь будет сдана в 2009 году. Общая площадь комплекса составит около 1,1 млн кв.м, и он станет самым крупным проектом такого рода в Европе. В 10 км от авиаузла, в городе Подольске, компания "Международное логистическое партнерство" недавно открыла первую очередь логистического комплекса класса А площадью 114 тыс. кв.м. Окончание строительства запланировано на третий квартал 2008 года. Согласно проекту, общая площадь комплекса составит 204 тыс. кв.м (из них 184 тыс. кв.м будет занято складскими помещениями). Как заявило руководство компании, объем инвестиций в реализацию проекта составил $180 млн. Вблизи аэропорта "Пулково" будет строиться крупный офисно-складской комплекс класса А "Кулон-Пулково" общей площадью 36 тыс. кв.м, девелопером которого выступает компания "Эспро-Девелопмент". Компания "Новапорт", входящая в Группу компаний AEON Corporation, заявила, что в рамках развития международного аэропорта Брянска планирует строительство логистического центра (площадью до 50 тыс. кв.м), гостиницы, а также комплекса офисных помещений для размещения в них офисов компаний - резидентов логистического центра. Столь масштабное строительство предполагается провести за шесть лет. Не отстает в этом и ближнее зарубежье. В 12 км от киевского международного аэропорта "Борисполь" начнется строительство складского комплекса, в который $100 млн инвестирует компания "Актив". Общая площадь участка, отведенного под застройку, составляет 13,5 га, из них 3,5 га находятся в собственности компании, а остальная площадь арендована на 49 лет. Общая площадь зданий составит 134 тыс. кв.м. Там разместятся не только складские помещения класса А - 104,5 тыс. кв.м, но и офисы класса В - 23,25 тыс. кв.м, мотель - 5,5 тыс. кв.м, сервисные помещения - 750 кв.м. Строительство начнется в этом году, а в 2009-м объект будет введен в эксплуатацию. Ричард Дж. Нордин, партнер Lone Star, рассказал, что компания ведет проект Almaty International Logistics Park (AILP) - возведение объектов коммерческой недвижимости и объектов транспортной инфраструктуры около аэропорта в Алма-Ате. "Первоначально на участке предполагалось построить 500 тыс. KBJVI складских площадей, но наши партнеры настояли на том, чтобы ввести в проект офисные площади, - говорит он. - Дело в том, что в Алма-Ате катастрофически не хватает качественных помещений, а многим иностранным компаниям нужны офисы именно возле аэропорта, чтобы сотрудникам не пришлось тратить время на многочасовые пробки по дороге в город". Теперь концепция проекта выглядит так: 10% будут занимать склады, 30% - офисы класса В, остальное составят грузовые терминалы и объекты транспортной инфраструктуры. Если удастся получить согласования (в этом имеются трудности), будет построен трехзвездочный бизнес-отель. Сейчас реализована первая фаза проекта - почти 50 тыс. кв м складских площадей. Инвестором проекта выступила компания Capital Partners. "При получении согласований у нас возникли трудности, - прокомментировал Ричард Дж. Нордин, - в связи с тем, что аэропорт - федеральный объект и наш участок принадлежал городу, а соседний участок, который мы тоже хотели застроить, был в ведении области. Тем не менее, удалось получить все необходимые документы на строительство". В сообщениях о развитии территорий, прилегающих к аэропортам, все чаще говорят о "интермодальных", "мультимодальных" логистических комплексах. Что это такое? Интермодальность терминала у аэропорта означает, что грузы будут доставляться не только на самолетах, но и другим способом - по железной дороге и автотранспортом. Вот, например, на базе липецкого аэропорта планируется создать интермодальный центр - многофункциональный транспортный узел, который будет соединен с железной дорогой и речным портом в Задонске. Интермодальный логистический центр класса А площадью 50 тыс. кв.м будет построен в екатеринбургском аэропорту "Кольцове" к весне 2009 года. Его строительство обойдется в 1,2 млрд руб. Сейчас ведутся предпроектные работы. Вскоре аэропорт "Кольцове" получит решение других перевозчиков, в частности, РЖД, на подводку железнодорожной линии к новому терминалу. GBD Invest Limited, учрежденная американцами, намерена построить в районе нижегородского аэропорта "Стригино" мультимодальный терминальный комплекс "Центр России" стоимостью от 50 до 90 млрд руб. Как ожидается, комплекс сможет обслуживать грузы, которые перевозятся четырьмя видами транспорта: авиационным, железнодорожным, автомобильным, речным. Администрация отдаст компании в аренду на 5 лет девять земельных участков общей площадью 7,9 млн кв.м. В этом году будет разработан проект комплекса, а к строительству GBD Invest Limited приступит в 2009 году. Срок строительства составит 8~ 10 лет, 30% инвестиций составят собственные средства компании. Для управления терминальным комплексом будет создана компания "МТК" ("Международный терминальный комплекс"), блокирующий пакет акции которой принадлежит региональному правительству. Новосибирский аэропорт "Толмачево" ввел в эксплуатацию первую очередь интермодального грузового терминала площадью 6 тыс. кв.м, которая позволила ему обслуживать крупных международных грузоперевозчиков. Общая площадь первой очереди - 6 тыс. кв.м, стоимость - около 120 млн рублей. С введением в 2008 году второй очереди грузовой терминал "Толмачево" будет располагать более чем 11 тыс. кв.м с грузооборотом 300 тонн в сутки. Полная стоимость проекта составит 245 млн рублей, из которых не менее 25% составят инвестиции "Международного аэропорта Новосибирск" (МАН) - компании, созданной акционерами "Аэропорта Толмачево" и группой "Промышленное развитие". Кроме того, компания "Техносила", строительная компания ПНК-2 и металлотрейдер "Комтех" арендовали земельные участки на территории промышленно-логистического парка близ аэропорта "Толмачево" сроком от 5 до 10 лет. "Комтех" на участке в 25 га построит производственно-складской комплекс, "Техносила" - на 40га, а ПНК-2 на 70 га планирует построить склады. *** Инвестиционная привлекательность аэропортов связана с возможностями реализации доходных проектов - гостиниц, грузовых терминалов, складов, цехов бортового питания *** Кирилл Завьялов, генеральный директор отделения GVA Sawyer в Краснодарском крае: - Мы разрабатывали концепцию развития коммерческой застройки аэропорта в Сочи по заказу ООО "Аэропорты Юга". Площадь проектируемой территории составляет от 15 до 50 га в зависимости от варианта развития. В состав проекта вошли гостиницы, рекреационные и спортивные объекты, торговые комплексы, центр обучения пилотов, грузовой терминал, объекты для малой авиации, паркинги. Мы согласовали нашу концепцию с концепцией технической реконструкции аэропорта (техническим консультантом выступила компания HOCHTIEF). При этом был проведен маркетинговый анализ по следующим направлениям: приаэропортовые гостиницы, торговая недвижимость, логистические приаэропортовые комплексы, малая авиация. Мы пришли к выводу, что проектировать в сочинском аэропорту торгово-развлекательный комплекс нецелесообразно. Наиболее актуальные форматы с учетом спроса со стороны арендаторов, потенциальных посетителей, конкурентной ситуации - торговый комплекс целевой покупки (формат retail park или оutlеt-центр) или группа отдельно стоящих гипермаркетов или супермаркетов (формат big box). Торговый комплекс целевой покупки имеет следующие параметры, отличающие его от формата ТРЦ: * включает большие форматы торговли (гипермаркеты, супермаркеты), работающие, как правило, в нижнем ценовом сегменте, дисконт-системе; * в отличие от ТРЦ, подобные объекты имеют меньшую этажность (чаще всего один уровень), минимальные общие площади; * сектор общественного питания и развлечений, как правило, в объекте отсутствует. Комплекс подобного формата может вписаться в структуру разрабатываемой территории. Торговое предприятие в подобном формате не вступает в прямую конкуренцию с планируемым ТРЦ в Нижнеимеретинской низменности. Группа отдельно стоящих гипермаркетов или супермаркетов по формату незначительно отличается от предыдущего лишь особенностями архитектурно-инженерных решений. Те же самые крупные магазины могут находиться на одном участке, но не иметь крытого перехода между собой. Ритейл-парк также может быть представлен как рядом арендаторов, занимающих большую площадь, так и территорией, на которой ритейлеры находятся в отдельных зданиях. Если в северной части России наиболее приемлемо использовать схему соединения отдельных гипермаркетов торговой галереей, то в Сочи, находящемся в благоприятной климатической зоне, можно размещать отдельные коробки гипермаркетов без связующих конструкций. В любом из двух указанных вариантов, решили специалисты, парковка различных магазинов может быть сгруппирована как в одном месте, так и быть раздельной. Как правило, при подобных торговых объектах парковка является наземной. Преимуществом размещения нескольких отдельно стоящих крупноформатных магазинов в одном месте является возможность фазирования строительства, поэтапный ввод, то есть при разработке технического задания на проектирование необходимо учитывать возможность одновременного строительства и эксплуатации готового объекта на одной территории. Также консультанты GVA Sawyer сочли возможным размещение в аэропорту Сочи дилерской деревни - группы автодилерских центров (отдельно стоящих зданий), предназначенных для представления конкретных марок автомобилей. Каждый блок может содержать салон продаж, центр технического обслуживания, склад запасных частей, выставочные площади, а также парковочные места. Основными требованиями к дилерской деревне является обеспечение равно хорошей просматриваемости всех центров, которую можно обеспечить ее расположением вдоль оживленной магистрали участка. Эти требования очень хорошо согласуются с формой проектируемого участка. Формат дилерской деревни ни в коей мере не конфликтует с проектами, реализуемыми на соседних территориях.

Архив новостей